El mercado inmobiliario de EE. UU. ha sido inestable en lo que va del año, ya que el aumento de las tasas hipotecarias y los precios más altos de la vivienda han reducido rápidamente lo asequible de las mismas para los compradores. Afortunadamente para los propietarios existentes, la mayoría de los cuales son dueños de sus casas por completo o tienen tasas hipotecarias fijas y bajas, el aumento de las tasas no ha afectado directamente sus finanzas a menos que tengan una línea de crédito pendiente con garantía hipotecaria de tasa variable.
Los constructores de viviendas, que dependen de la demanda incremental de viviendas, han visto cómo la demanda se agota en respuesta a la disminución de la asequibilidad. Los permisos de construcción de viviendas unifamiliares se han desplomado en los últimos meses a niveles previos a la pandemia.
Esa es la mala noticia. En el lado positivo, la cadena de suministro de materiales de construcción, que retrasó la construcción y aumentó el costo de construir una casa, está mejorando rápidamente. Este es un buen augurio para los constructores de viviendas como NVR con un historial de disciplina de costos. En otras palabras, incluso si el precio de venta promedio de NVR disminuye, puede mantener márgenes brutos atractivos si simultáneamente controlan los costos.
Según la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas, la participación de mercado de los diez constructores más grandes aumentó del 8,7 % en 1989 al 34,2 % en 2021. Hay varias razones para esta tendencia constante hacia la consolidación de la industria, pero dos factores: la disponibilidad de terrenos y el control de costos. – están cerca de la parte superior de la lista. Para la rentabilidad de cualquier constructor de viviendas es fundamental asegurar terrenos baratos pero atractivos, que son cada vez más difíciles de conseguir. Los constructores de viviendas independientes más pequeños no tienen tantos recursos financieros y operativos para obtener suficientes cantidades de terreno barato y atractivo, sabiendo que la demanda para construir en ese terreno puede no materializarse hasta dentro de algunos años, si es que llega a materializarse.
De manera similar, los constructores más grandes como NVR pueden obtener materiales de manera más eficiente y distribuir los costos entre más trabajos que los constructores más pequeños. Esto dificulta que los constructores más pequeños generen flujos de efectivo atractivos que puedan utilizarse para reinvertir en sus negocios. Naturalmente, entonces, los grandes constructores tienen una ventaja que debería aumentar en los mercados a la baja cuando los jugadores más pequeños se ven expulsados de la industria.
Creemos que NVR sigue estando bien posicionado cuando se trata de tener comunidades en ubicaciones atractivas y puntos de precio asequibles. En relación con otros constructores de viviendas importantes, NVR tiene una mayor exposición a las áreas extraurbanas (más allá de los suburbios) y ciudades de segundo y tercer nivel como Richmond, Virginia y Cincinnati, Ohio, donde la vivienda tiende a ser más asequible en comparación con las ciudades principales o “calientes”. mercados inmobiliarios como Boise, Idaho y Austin, Texas. Además, en la medida en que los arreglos de trabajo remoto e híbrido sigan siendo relevantes, creemos que lo serán, las ubicaciones de NVR lejos de los centros de las ciudades deberían ser atractivas para los nuevos compradores de viviendas. Los viajes más largos se vuelven más apetecibles si no tienen que hacerse todos los días.
Es importante recordar que los mercados de NVR no necesariamente tienen una fuerte correlación positiva con lo que sucede en el mercado inmobiliario nacional. NVR opera en una región específica de los Estados Unidos, todo al este del río Mississippi. Entonces, incluso si los precios de la vivienda en áreas de alto crecimiento en la mitad occidental de los Estados Unidos están cayendo drásticamente, los mercados de NVR pueden resistir relativamente bien. Algunos de los mercados de NVR, particularmente su región de origen del Atlántico Medio y el Noreste, tienden a ser más maduros. Si bien el crecimiento es más limitado en esas regiones, también son menos vulnerables a las caídas de los precios de la vivienda.
Vale la pena reiterar el modelo comercial de dos vertientes de NVR: primero, tener pocos activos y, segundo, maximizar la participación en el mercado local. En el primer punto, NVR solo usa acuerdos de opción para controlar la tierra hasta que haya demanda actual para construir en la tierra. NVR paga a los propietarios de tierras una prima por el derecho a comprar la tierra en una fecha posterior a un precio acordado. Si la demanda no se materializa, lo que más pierde NVR es la prima pagada para controlar la tierra durante un cierto período de tiempo. El uso de opciones de esta manera libera el capital de NVR para implementarlo de la manera que la administración considere prudente.
Otros constructores de viviendas hacen un mayor uso de la propiedad absoluta de la tierra donde compran la tierra y la mantienen en su hoja de balance, con la esperanza de algún día construir en la tierra. Ser propietario de la tierra funciona muy bien en un mercado inmobiliario sólido donde la tierra asequible y lista para excavar puede ser escasa. Por otro lado, no funciona bien cuando la demanda no se materializa y el constructor de viviendas tiene que llevar el terreno en su inventario. Si el constructor de viviendas también tiene una deuda sustancial, lo que muchos hacen, es posible que se encuentre en una situación en la que necesite vender el terreno con un gran descuento para pagar su deuda.
A diferencia de sus principales homólogos en la construcción de viviendas, NVR tiene un balance de efectivo neto, lo que significa que podría pagar toda su deuda hoy y aún tener mucho efectivo sobrante. Como tal, creemos que el balance de activos ligeros y rico en efectivo de NVR es una clara ventaja durante los ciclos descendentes en el mercado de la vivienda. Esto quedó de manifiesto después de la crisis de la vivienda cuando NVR se trasladó a nuevos mercados como Florida y Ohio, que posteriormente se convirtieron en atractivos mercados de crecimiento para la empresa. En el caso de un mercado inmobiliario débil prolongado, esperamos que NVR realice inversiones oportunistas similares para hacer crecer el negocio.
La segunda vertiente del modelo comercial de NVR, para maximizar la participación en el mercado local, también está diseñada para ayudar a que el negocio sea resistente en los mercados a la baja. NVR cuenta con siete centros de fabricación, en los que la empresa recibe materiales a granel y prefabrica partes de la vivienda –paneles, escaleras interiores, etc.– antes de enviar las secciones a la obra. Cuantas más comunidades desarrolle NVR alrededor de estos centros de fabricación, NVR podrá rotar su inventario de manera más eficiente y rápida. Una mayor participación en el mercado local también permite a NVR mantener relaciones con subcontratistas a lo largo de los ciclos de vivienda, ya que los subcontratistas saben que siempre habrá negocios trabajando con NVR.
Elegimos NVR sobre otros constructores de viviendas porque creemos que están mejor posicionados para capitalizar lo que creemos que es un viento de cola secular a largo plazo para la actividad inmobiliaria de EE. UU. El grupo de investigación Evercore declaró recientemente que se necesitaría una década de 2 millones de inicios de viviendas anuales para compensar el déficit en la actividad de vivienda incurrido después de la crisis de la vivienda de finales de la década de 2000. En septiembre, el presidente de la Reserva Federal de Filadelfia declaró que, a pesar de que la Reserva Federal subió las tasas de interés, “la conclusión es esta: necesitamos construir (viviendas)”. Inevitablemente habrá ciclos de altibajos en el mercado de la vivienda mientras se persiguen estos fines. Creemos que NVR tiene el modelo comercial más resistente y está dirigido por los mejores asignadores de capital en la industria de la construcción de viviendas.