Ben Carlson es gestor de carteras para instituciones e inversores en Ritholtz Wealth Management LL. Escribe habitualmente sobre gestión patrimonial, inversiones, mercados financieros y psicología del inversor.
La vivienda puede ser una buena inversión.
Cualquiera que haya comprado una casa antes de la pandemia puede dar fe de eso. Las ganancias en este ciclo han sido espectaculares.
Pero la vivienda también es una forma de consumo.
No solo tienes los impuestos sobre la propiedad y el seguro de propietarios, sino también el mantenimiento continuo, cuidado del césped, desgaste, renovaciones, decoraciones, muebles, etc.
Me acordé de esto cuando tuvimos un pequeño problema de filtración en el techo esta semana. No fue nada grave, solo una pequeña fuga en nuestro porche techado.
La empresa de reparación de techos envió a un tipo que me dio dos opciones:
Opción 1. Meterse bien y destrozar algunas cosas con un costo de miles de dólares.
Opción 2. Un arreglo menor en algún soporte/accesorio que no entiendo, sellar algunas cosas y dejarlo todo listo por un costo mucho menor.
Él recomendó la opción 2, con la cual obviamente estuve de acuerdo considerando la diferencia de precio.
Esta fue su estrategia de ventas: «Son $500. Bastante barato. $500 son prácticamente gratis hoy en día.»
Supongo que eso es la inflación, pero esto me hizo pensar en el posible auge de renovaciones que podríamos tener en los próximos años. Si cuesta $500 solo para que alguien entre por la puerta, ¿cuánto costará cuando la gente haga trabajos reales en sus casas?
Toda mi tesis sobre un auge de renovaciones en los próximos años se basa en dos hechos:
Los propietarios de viviendas tienen una enorme cantidad de capital. Solo en los últimos 10 años, los propietarios de viviendas en EE. UU. han agregado más de $22 billones en capital de sus hogares.
Los propietarios con hipotecas al 3% tendrán dificultades para renunciar a una tasa baja. Si no puedes mudarte porque otras casas son demasiado caras o no quieres mudarte porque estás atado a una hipoteca al 3%, habrá una gran cantidad de personas buscando renovar sus viviendas actuales.
¿Cuál es el sentido de tener todo ese capital si no haces algo con él, verdad? Somos estadounidenses. Gastar dinero en planos abiertos, encimeras de cuarzo, baños con azulejos, fogones de gas y espacios para entretenimiento es lo que hacemos.
Sin embargo, creo que habrá cierta sorpresa cuando los propietarios reciban ofertas para estos proyectos.
Zonda, una firma de investigación de viviendas, proporciona una lista anual del costo promedio de los proyectos de remodelación del hogar:
Una remodelación de cocina de alto nivel podría costar hasta $160,000. ¿Agregar un nuevo baño? Estás viendo algo entre $60,000 y más de $100,000. Una nueva terraza compuesta te costará alrededor de $25,000.
Obviamente, estos números varían según la región, la escala del proyecto y el nivel de gusto. También se puede ver que algunos proyectos tienen un mejor retorno de inversión que otros.1
Pero la combinación de inflación, precios de viviendas más altos, salarios más altos y precios más altos de los materiales significa que probablemente tus proyectos de remodelación en los próximos años serán más caros de lo que piensas.
Hemos hecho un puñado de renovaciones en el pasado, tanto grandes como pequeñas. Basado en esa experiencia, he llegado a algunas reglas generales para los proyectos de renovación del hogar:
- Probablemente costará más de lo que piensas.
- Probablemente tomará más tiempo de lo que piensas.
- Probablemente te sentirás abrumado por la cantidad de decisiones que tendrás que tomar.
- Probablemente estarás feliz de haberlo hecho cuando todo esté dicho y hecho.
Daniel Kahneman escribió sobre la falacia de planificación en *Thinking Fast and Slow*. Aquí está cómo la describe en el libro:
Amos y yo acuñamos el término falacia de planificación para describir planes y pronósticos que:
- Son irrealistamente cercanos a los escenarios más optimistas.
- Podrían mejorarse consultando las estadísticas de casos similares.
Kahneman cita un estudio de 2002 que muestra que los propietarios de viviendas en EE. UU. esperaban que una cocina remodelada costara en promedio alrededor de $19,000. El costo real que terminaron pagando estuvo más cerca de los $40,000. Estoy seguro de que ambos números suenan bien hoy debido a la inflación, pero la mayoría de las personas probablemente subestimen estos costos.
Sigo siendo optimista sobre las perspectivas de un auge en la renovación del hogar en los próximos años.
Solo creo que muchos propietarios se sorprenderán una vez que obtengan sus presupuestos.